W praktyce pomiaru powierzchni lokali i budynków dokonuje się w oparciu o dwie normy:
- PN-70/B-02365 Powierzchnie budynków. Podział, obliczenia i zasady obmiaru.
- PN-ISO 9836:1997 Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych.
W zależności, do jakich celów ma służyć pomiar, stosuje się odpowiednią normę lub zapisy odpowiedniej ustawy:
- ustawę o podatkach i opłatach lokalnych z dnia 12 stycznia 1991 r.
- ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r.
- ustawę o podatku od spadków i darowizn z dnia 28 lipca 1983 r.
Porównanie zasad obmiaru i obliczania powierzchni w budynkach według PN-70/B-02365 i PN-ISO 9836 : 1997
|
Lp. |
Przedmiot
|
Sposób obmiaru |
|
|
według PN-70/B-02365 |
według PN-ISO 9836:1997 |
||
|
1. |
Obmiar pomieszczenia wykonuje się na poziomie |
1,00 m nad podłogą |
na poziomie podłogi |
|
2. |
Obmiar pomieszczenia wykonuje się w świetle ścian ograniczających |
w stanie surowym, tzn. bez tynków i okładzin wykonywanych na miejscu* |
w stanie całkowicie wykończonym |
|
3. |
Wnęki w ścianach, o powierzchni do 0,1 m2 |
nie dolicza się do powierzchni pomieszczenia |
jak w PN-70/B-02365 |
|
4. |
Wnęki w ścianach, o powierzchni powyżej 0,1 m2 |
dolicza się do powierzchni pomieszczenia |
nie dolicza się do powierzchni pomieszczenia |
|
5. |
Przejścia w ścianach, drzwiach i oknach (balkonowych) |
nie dolicza się do powierzchni pomieszczenia |
jak w PN-70/B-02365
|
|
6.
|
Pilastry i inne występy ścienne o powierzchni do 0,1 m2 |
nie odejmuje się od powierzchni pomieszczenia |
jak w PN-70/B-02365
|
|
7.
|
Pilastry i inne występy ścienne o powierzchni powyżej 0,1 m2 |
odejmuje się od powierzchni pomieszczenia i dolicza do powierzchni konstrukcji |
nie odejmuje się od powierzchni pomieszczenia |
|
8. |
Dokładność: - pomiaru liniowego - obliczenia powierzchni |
- do 0,01 m - do 0,1 m2 |
- do 0,01 m - do 0,01 m2 |
* Przy obmiarze z natury pomieszczeń i budynków w stanie wykończonym dodaje się grubość tynku wewnętrznego, czyli - 2cm, oraz zewnętrznego, czyli - 3 cm.
Porównanie zasad uwzględniania wysokości pomieszczeń przy obliczaniu ich powierzchni według PN-70/B-02365 i PN-ISO 9836:1997
|
Lp.
|
Zalicza się do powierzchni pomieszczenia |
Według PN-70/B-02365 |
Według PN-ISO 9836:1997
|
|
|
Powierzchnia o jednakowej wysokości |
w 100%
|
w 100% |
|
|
Część pomieszczenia o wysokości wyższej od poziomu danej kondygnacji
|
nie wyodrębnia się z powierzchni całego pomieszczenia
|
wyodrębnia się i oddzielnie się liczy powierzchnię obydwu części pomieszczenia |
|
|
Powierzchnia pomieszczenia ze skośnym sufitem
|
- wysokości powyżej 2,20 m liczy się w 100 %, - wysokości od 1,40 m do 2,20 m liczy się 50 %, - poniżej 1,40 m nie wlicza się do powierzchni pomieszczenia
|
powierzchnię pomieszczenia liczy się w całości, zgodnie z powierzchnię jego podłogi, ale dzieli się ją na dwie części: - część o wysokości 1,90 m i więcej, - część o wysokości poniżej 1,90 m, która może być zaliczona wyłącznie do powierzchni pomocniczej (według § 72 ust. 1 WT-2002*) |
|
|
Powierzchnie zewnętrzne, które nie są zamknięte ze wszystkich stron, dostępne z danego pomieszczenia |
nie wlicza się do powierzchni pomieszczenia (ani mieszkania lub lokalu użytkowego)
|
dolicza się do powierzchni pomieszczenia (mieszkania, lokalu użytkowego), wykazując oddzielnie: - powierzchnie nie nakryte (balkony, tarasy), - powierzchnie nakryte (loggie) |
* Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz.690, zm. w 2003 r., nr 33, poz 270).
W zależności od tego jaką zastosuje się normę do obliczenia powierzchni, końcowy wynik obmiaru może różnić się nawet o kilkadziesiąt metrów kwadratowych.
Z reguły deweloperzy sprzedając mieszkanie stosują do pomiaru normę PN-70 co daje im większą powierzchnię użytkową niż przy liczeniu wg normy ISO 9836:1997. Takie praktyki są dopuszczalne, bowiem deweloperzy mogą stworzyć własne normy obmiaru powierzchni.
Natomiast obliczając powierzchnię użytkową budynku lub jego części na podstawie ustawy o podatkach i opłatach lokalnych – powierzchnię użytkową stanowi powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych; za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe.
Stosując ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy - do powierzchni użytkowej lokalu zalicza się powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów, loggi, antresoli, szaf, schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkarni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału.
Natomiast wg ustawy o podatku od spadków i darowizn - za powierzchnię użytkową budynku (lokalu) uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i naziemnych) z wyjątkiem powierzchni piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigów.
Inwentaryzacja architektoniczno-geodezyjna jest szczegółowym odwzorowaniem stanu istniejącego budynku w postaci dokumentacji papierowej. Przedmiotem inwentaryzacji jest dokładne zbadanie budynku pod względem jego parametrów takich jak: wymiary, powierzchnie i wysokości. Inwentaryzacja powinna być wykonana rzetelnie – tylko wtedy możliwe jest uzyskanie pełnego obrazu stanu budynku .
W zależności od potrzeb inwestora ustalany jest indywidualny zakres inwentaryzacji. Standardowa usługa obejmuje:
a) rysunki architektoniczno-geodezyjne:
- rzuty kondygnacji,
- przekroje,
- elewacje,
- rzut dachu;
b) opis techniczny;
c) dokumentację fotograficzną
W razie potrzeby inwentaryzację budynku można rozwinąć o dodatkowe elementy.